Trong những năm gần đây tình hình tranh chấp quyền sử dụng đất và nhà ở diễn ra ngày càng phức tạp và chiếm số lượng lớn trong các tranh chấp mà Tòa án đã thụ lý. Đối tượng tranh chấp nhà, đất hiện nay được khởi kiện ra Tòa án không chỉ là quyền quản lý, sử dụng nhà đất mà còn tranh chấp trong quá trình xác lập và thực hiện các giao dịch như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị sử dụng đất…. Do vậy, quá trình kiểm sát việc giải quyết các vụ án tranh chấp về quyền sử dụng đất và nhà ở đòi hỏi KSV không chỉ nắm vững về tố tụng dân sự mà còn phải nắm vững, hiểu sâu những quy định của pháp luật về Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật HNGĐ, Luật thừa kế. nắm vững đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước qua từng thời kỳ để vận dụng linh hoạt mới đáp ứng được yêu cầu cải cách tư pháp của ngành kiểm sát trong giai đoạn hiện nay.

Khi tiến hành thụ lý và giải quyết một vụ án tranh chấp về nhà, đất, cơ quan tiến hành tố tụng vẫn phải tuân theo các qui định về thủ tục giải quyết các vụ án dân sự nói chung được qui định tại các điều 26, 35, 37, 38, 39, 186, 188, 189, 191, 192, 193, 195 và 196 của BLTTDS năm 2015. Tuy nhiên, tranh chấp nhà đất là loại tranh chấp tài sản đặc biệt nên trong quá trình giải quyết cơ quan tiến hành tố tụng còn phải căn cứ vào các qui định của pháp luật nội dung, các văn bản pháp qui qui định về nhà, đất tương ứng với từng thời điểm, từng vùng miền xảy ra giao dịch hoặc từng thời điểm, từng vùng miền có liên quan đến quyền sở hữu nhà ở xảy ra tranh chấp để giải quyết.

Để thuận lợi cho việc tra cứu và áp dụng các văn bản pháp luật trong giải quyết các vụ án tranh chấp về quyền sử dụng đất và nhà ở, tác giả đưa ra một số lưu ý sau:

Thứ nhất: Hành vi xảy ra ở thời điểm nào thì áp dụng pháp luật ở thời điểm đó. Chỉ áp dụng cho hành vi xảy ra trước, còn gọi là “hồi tố” nếu có văn bản pháp luật quy định việc hồi tố (quy định ngay trong văn bản đó hoặc văn bản khác).

Ví dụ: Cũng là việc mua bán nhà ở nhưng nếu mua bán vào năm 2003 thì áp dụng Bộ luật Dân sự năm 1995 (có hiệu lực từ 01/7/1996 đến 31/12/2005); nếu mua bán vào năm 1993 thì áp dụng Pháp lệnh Nhà ở (có hiệu lực từ 01/7/1991 đến 30/6/1995); nếu mua bán vào 1983 thì áp dụng Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 20/8/1998 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Quy định hồi tố có thể kể đến là quy định tại khoản 5 Nghị quyết Thi hành Bộ luật Dân sự năm 1995, đó là: Những quy định của Bộ luật Dân sự năm 1995 về chuyển quyền sử dụng đất “có hiệu lực áp dụng kể từ ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực”. Như vậy là những quy định này có hiệu lực hồi tố đối với việc chuyển quyền sử dụng đất xác lập từ trước 01/7/1996.

Thứ hai: Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật có quy định khác nhau về cùng một vấn đề và văn bản đều cùng còn hiệu lực thì áp dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn.

Thứ ba: Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật do cùng một cơ quan ban hành có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng quy định của quy phạm pháp luật ban hành sau.

Ví dụ: Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 do Quốc hội ban hành, có hiệu lực từ 01/7/2016. Nghị quyết số 103/2015/QH13 ngày 25/11/2015 của Quốc hội về việc thi hành Bộ luật Tố tụng dân sự quy định tại Điều 2 là: “Đối với các tranh chấp, yêu cầu về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động phát sinh trước ngày 01 tháng 01 năm 2017 thì áp dụng quy định về thời hiệu tại Điều 159 và điểm h khoản 1 Điều 192 của Bộ luật Tố tụng dân sự số 24/2004/QHH11 đã được sửa đổi bổ sung theo Luật số 65/2011/QH12.”

Như vậy, theo quy định của Nghị quyết 103/2015/QH13 nêu trên thì vụ việc phát sinh trước 01/01/2017 sẽ áp dụng quy định về thời hiệu theo luật cũ. Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự năm 2015 ( điểm d khoản 1 Điều 688) lại quy định giao dịch xác lập trước 01/01/2017 thì “Thời hiệu được áp dụng theo quy định của Bộ luật này”, tức là theo luật mới.

Ví dụ: Thời hiệu khởi kiện chia thừa kế của pháp luật cũ là 10 năm nhưng theo pháp luật mới là 30 năm kể từ ngày mở thừa kế”.

Do cùng cơ quan ban hành là Quốc hội, quy định cùng về một vấn đề là thời hiệu mà có nội dung khác nhau nên phải áp dụng văn bản quy phạm pháp luật ban hành sau là Bộ luật Dân sự năm 2015 (Bộ luật Dân sự năm 2015 có hiệu lực ngày 01/01/2017, Nghị quyết 103/2015/QH13 có hiệu lực ngày 25/11/2015).

Thứ tư: Trong trường hợp văn bản quy phạm pháp luật mới không quy định trách nhiệm pháp lý hoặc quy định trách nhiệm pháp lý nhẹ hơn thì áp dụng văn bản mới.

Ví dụ: Bộ luật Dân sự năm 1995 có quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu là: “Tùy từng trường hợp, xét tính chất của giao dịch dân sự vô hiệu, tài sản giao dịch và hoa lợi, lợi tức thu được có thể bị tịch thu theo quy định của pháp luật” (khoản 2 Điều 146).

Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về vấn đề này như sau: “Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật” (khoản 2 Điều 137).

BLDS 2015 quy định về vấn đề này là “Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả” “ Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải trả hoa lợi, lợi tức đó”.

So với BLDS năm 1995 thì BLDS 2005 quy định về trường hợp bị tịch thu có nội dung chỉ tịch thu khi có quy định của pháp luật có tính giảm nhẹ trách nhiệm pháp lý của người có tài sản, hoa lợi, lợi tức thuộc giao dịch vô hiệu. Điều 131 BLDS 2015 thay thế quy định khoản 2 Điều 137BLDS 2005: “trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật” bằng quy định tại khoản 3 “bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải trả hoa lợi, lợi tức đó”. Như vậy, cùng nội dung quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu nhưng nội dung quy định sau không làm tăng trách nhiệm của chủ thể nào và quy định trách nhiệm pháp lý nhẹ hơn, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các chủ thể khi giao dịch dân sự bị vô hiệu thì sẽ được áp dụng cho cả những giao dịch vô hiệu xác lập trước khi Bộ luật Dân sự năm 2015 có hiệu lực.

Thứ năm: Quan hệ giữa Bộ luật Dân sự và pháp luật chuyên ngành: Bộ luật Dân sự là luật chung điều chỉnh các quan hệ dân sự. Do đó, khi có sự quy định khác nhau thì thường là quy định của luật chuyên ngành được ưu tiên áp dụng.

Ngoài ra, khi áp dụng các văn bản pháp luật, cán bộ, KSV cần lưu ý và nắm vững chủ trương, đường lối của Đảng; chính sách pháp luật của Nhà nước quy định về đất đai qua từng thời kỳ, để vận dụng vào việc đánh giá chứng cứ, việc áp dụng pháp luật được chính xác và đưa ra đường lối giải quyết vụ án một cách đúng đắn nhất.

Bạn đọc có thể xem Hệ thống văn bản được đăng trên trang Web của VKSND Thành phố Hà Nội hoặc tại đây